Variazione catastale dopo interventi agevolati con il Superbonus: quando è obbligatoria?

Il Superbonus non solo incentiva gli interventi edilizi per migliorare l’efficienza energetica e la sicurezza degli edifici, ma implica anche obblighi burocratici come la dichiarazione delle variazioni catastali. In particolare, la Legge di Bilancio 2024 (art. 1, commi 86 e 87) incarica l’Agenzia delle Entrate di verificare se gli immobili beneficiari degli incentivi abbiano adeguato le loro rendite catastali, considerando gli effetti degli interventi realizzati.

Durante l’audizione sul Piano strutturale di bilancio 2025, il Ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, ha sottolineato la necessità di verificare l’applicazione delle norme e di aggiornare i valori catastali degli immobili migliorati con il Superbonus. Questo ha portato alla luce una mancata uniformità nei riscontri fiscali relativi alle variazioni catastali.

Di seguito analizziamo quando è necessario aggiornare i dati catastali e in quali casi gli interventi non richiedono variazioni.

L’obbligo di dichiarazione delle variazioni catastali

Le normative vigenti prevedono che entro 30 giorni dal completamento dei lavori il direttore dei lavori debba:

• Depositare in Comune la prova della presentazione della variazione catastale tramite il sistema telematico Docfa, oppure
• Dichiarare che gli interventi effettuati non hanno modificato la categoria catastale o la distribuzione interna dell’immobile.

Questo obbligo risale all’articolo 20 del R.D.L. 652/1939, che impone ai proprietari di segnalare modifiche sostanziali nella consistenza o nell’uso degli immobili.

Quando è obbligatoria la variazione catastale?

L’aggiornamento catastale è necessario se gli interventi comportano:

1. Incremento della volumetria (es. costruzione di nuove unità, sopraelevazioni, ampliamenti).
2. Redistribuzione degli spazi interni (es. spostamento di pareti o porte).
3. Cambio di destinazione d’uso (es. trasformazione
4.  da residenziale a commerciale).
5. Modifica della consistenza o della classe catastale, come il recupero del sottotetto, l’installazione di impianti fotovoltaici o ascensori, o interventi significativi su edifici collabenti.
6. Incremento del valore dell’immobile di almeno il 15%, anche in assenza di variazioni di volumetria.

Quando non è obbligatoria?

Non è necessaria la dichiarazione catastale nei casi di:

• Manutenzione ordinaria o straordinaria: rifacimento di tetti, pavimentazioni, infissi o impianti, purché non incidano sulla rendita catastale.
• Installazione di impianti fotovoltaici per uso domestico con potenza inferiore a 3 kW.

Verifica del Fisco e sanzioni

L’Agenzia delle Entrate, in base alla Legge di Bilancio 2024, effettua controlli incrociati tra i dati catastali e quelli relativi agli interventi edilizi per identificare eventuali mancate dichiarazioni. Qualora emerga una discrepanza, l’Agenzia invia al contribuente una lettera di compliance per sollecitare l’adempimento. Se non si provvede entro 90 giorni, l’Agenzia procede autonomamente all’aggiornamento catastale, applicando sanzioni.

Novità in arrivo

Nel 2024 sono stati annunciati nuovi criteri per rendere obbligatori gli aggiornamenti catastali solo per interventi di rilievo, riducendo gli adempimenti per modifiche minori come il rifacimento del tetto o l’installazione di una caldaia. Si prevede inoltre un piano straordinario di controlli tra il 2026 e il 2028 per regolarizzare le rendite catastali in modo più equo.